大连亿达深陷破产漩涡 与万达曾并称大连双达

2015-06-07 09:27 武汉新闻网 编辑:寒松 网友阅读

  曾与大连万达并称为大连地产双达的大连亿达集团,近期陷入破产传闻漩涡。

大连亿达深陷破产漩涡,与万达曾并称大连双达

  5 月下旬,中国房地产报记者在调查大连房地产市场期间,据大连亿达集团内部人士透露:" 亿达集团已经两次向政府提出破产申请,但被拒绝 "。

  大连地产圈多位人士都表示有所耳闻,但对具体情况都讳莫如深,不愿多谈。据接近亿达集团的消息人士透露,亿达集团确有破产之意,仅保留亿达物业管理有限公司在内的少部分优质公司,其余部分申请破产重组。" 物业公司投资。乇ń衔榷,破产的目的是想摆脱之前快速扩张所积压的包袱,但是由于牵扯利益方较为复杂,阻力太大而被迫中止 "。

  6 月 2 日,亿达集团新闻发言人暴洪奎在接受中国房地产报记者采访时表示:" 破产的消息是在今年年初传出来的,但是消息源至今无从查证。不排除竞争对手的恶意诽谤和不正当竞争采取的说法 "。

  据大连某地产研究机构人士称:" 大连亿达破产不会是空穴来风,这里边可能涉及亿达集团与政府有错综复杂的债权关系,让双方陷入博弈,博弈走向决定是否破产的结果,短期内不会有定论。"

  破产传闻

  亿达集团主要从事房地产开发、软件园区投资及营运管理等业务,以房地产为核心产业,开发涉及大连、沈阳、成都、北京等地,在大连住宅市场占有率达一成以上,公司同时透过产业园区综合开发、管理与营运,向城市运营商转变。

  亿达集团在上市前宣称,亿达中国目前是 "361" 的运作模式,即 30% 的产业,60% 的住宅,10% 的商业及其他配套,通过出售占据总量 60% 的住宅产品,能够快速回笼资金,进而获得后期开发的现金流。亿达商务园的模式是以软件商务园的开发和国内外高科技企业的入驻提升整个区域的品质和人气,并带动土地和住宅价格的上升,让自己、客户、当地政府达成多赢。

  在业内人士看来,亿达中国大连软件园模式的成功离不开两个关键因素,一是软件服务外包的自身定位,二是 " 官助民办 " 模式的政府支持。

  亿达集团一位地产项目负责人告诉记者,地产开发是亿达集团的副项,目前主营业务是软件园、城市运营、做政府项目的委托开发建设,房地产业仅占公司业务为 40% 左右,占比不到一半。

  大连房协一位人士在接受中国房地产报记者采访时说:" 亿达中国破产的可能性不大,上市公司破产程序较为复杂,亿达集团旗下的蓝湾项目公司存在破产的可能性,但也不排除科技城和亿达春田的项目公司。"

  上述亿达集团地产项目负责人在接受本报记者采访时亦表示,去年按照市场的推向走动,亿达为谋取公司的蜕变和长足发展,进行了裁员和公司整合,这是公司资源优化的政策举措,这些动作可能不利于市场的评价,所以被外界理解为亿达集团要破产。

  公共项目致使资金承压?

  据某房企大连分公司人士透露:" 由于当地政府保护主义政策,并不愿意让外来企业介入。亿达集团作为大连市龙头房企自然要接受‘政治任务’ "。亿达集团近两年扩张较快,承担了很多政府委托建设的公共项目,受累于资金周转问题,有意甩包袱。

  亿达集团一直从事一级土地开发以及一二级土地开发联动,在此过程中承担较多的市政配套公共设施的开发建设。2010 年 1 月 27 日,亿达集团大连科技城发展有限公司成立,负责大连生态科技创新城的前期土地整理以及后续的开发、建设、运营、招商,在生态科技创新城内大东沟村、由家村、三寰华侨农场及营城子等地同时进行项目开发。

  大连生态科技创新城核心先导区位于科技城东部,规划面积 15.26 平方公里,先导区将建设 10 万平方米的产业区,约 30 万平方米的商业、居住、娱乐休闲配套区,包括国际化标准的中小学、幼儿园和医院等配套服务设施。

  2010 年 3 月 8 日,大连市政府领导主持召开办公会议,专题研究生态科技创新城建设相关问题。会议原则通过生态科技创新城的支持政策,其中土地出让金返还的政策,大连市唯有生态科技创新城与普湾新区享有此政策。但返还额度是多少,并未明示。

  2011 年,亿达集团投资 167 亿元,开工建设了牧城驿滨湖公园、南山公园等五大公园体系、30 万平方米高端创智的产业研发街区、5 万平方米的美式商业综合体以及 4 万多平方米的科技城第一中学、第一小学、第一幼儿园等教育资源。核心起步区产业区 60 万平方米,住宅配套面积 59 万平方米,教育配套 3.5 万平方米,商业配套 8 万平方米。

  与此同时,在 2010 年,大连生态科技城的配套项目——亿达春田(住宅)开始建设,建筑面积 135 万平方米,由亿达集团大连科技城发展有限公司开发。

  但是记者通过公开信息查证,亿达春田项目 2011~2014 年的销售金额分别为 18 亿元、50 多亿元、22 亿元、16 亿元,合计约为 106 亿元。

  从集团层面来说,根据公开资料查证,2014 年亿达集团收入 77.11 亿元,其中物业销售 70.07 亿元,占比 91%;租金收入约 3.08 亿元,占比 4%;商务园运营管理服务收入约 0.05 亿元,占比几乎为 0%;施工、装潢及园林绿化约 1.85 亿元,占比 2%,物业管理收入 2.05 亿元,占比 3%。

  2015 年,大连亿达集团通过中铁信托发行总量为 3 亿元的信托计划,为大连生态科技创新城由家村一期基础设施建设项目筹资。但是与其投入的 167 亿元仍有很大资金缺口。

  手中现金无力偿还负债

  2014 年 6 月 27 日,在开曼群岛注册并由孙荫环实际控制的亿达中国赴港上市,欲筹资 15.6 亿港元,当时就有媒体评论称,亿达上市实为解决资金困局寻求新融资通道。

  亿达中国挂牌首日,股票收报 2.44 元较招股价 2.45 元低 0.4%,成交 658 万股,涉及金额 1581 万元。

  对于亿达中国股价的表现,有分析人士称,一是由于内地宏观调控下投资者对内地房地产股普遍不看好,二是大连亿达所采取的产业园开发模式对资金链的要求较高,企业负债率高企,影响了投资者估值。

  据亿达集团年报显示,2014 年亿达集团的总资产为 361.6 亿元,总负债为 271.7 亿元,资产负债率为 75%。年末现金及银行结转 7.4 亿元,而其一年内到期债款(2015 年末到期)为 53.42 亿元,而且 2015 年销售不力,前四个月仅实现销售收入 5.52 亿元。由此可见,其手头现金加销售回款(合计 12.92 亿元)根本无力偿债。此外,亿达集团在 2016 年年末需要偿还的债务为 52.44 亿元。

  从资本负债率来看,其 2013 年为 142%,2014 年末为 150%,显示其自上市以来举债空间不大。

  一位金融人士在接受中国房地报记者采访时称," 资本负债率反映公司主要是靠债权人来融资还是股东提供资金。该比例越高,说明公司更多依靠贷款或公司债的方式来募集资金,同时也反映公司进一步使用财务杠杆来举债的空间不大,以及有较大的还款付息压力,这一比率越低(50% 以下),表明企业偿债能力越强,反之则表明企业偿债能力下降,贷款会有相应的风险。"

大连亿达深陷破产漩涡,与万达曾并称大连双达

大连亿达深陷破产漩涡,与万达曾并称大连双达

大连亿达深陷破产漩涡,与万达曾并称大连双达

  6 月 3 日,一位服务过亿达集团的某广告公司人士告诉中国房地产报记者,亿达集团累计所欠服务商的营销费用至少几亿元。

  谈判砝码?

  据前述地产研究机构人士告诉记者," 亿达在过去两三年时间已经进入转型调整阶段,其从单个城市的地产开发商,提出了向园区和城市运营商的转变。此时提出破产,也算是对自身业务方向的明晰判断和调整。"

  原因有两个,其一,近几年亿达集团地产品牌的异地输出几个城市遭遇了多数房企所经历的水土不服的情况,在当地并没有很好地打开局面,业绩并不理想,仅局限在大连小范围内的成功。另一个原因是软件园和高新园区这种开发运营模式,需要长周期、前期高投入才能产生价值,对资金的要求度较高。

  该人士认为,运营园区的时候涉及复杂土地运作投入,比如一级土地整理,配套辅助基础设施建设,此外亿达本身又有施工建筑企业,在目前这种房地产环境之下,亿达的重资产模式与政府之间的资金回流延迟,造成亿达集团包袱越背越大。

  由于园区开发和住宅项目开发的资金周转效率、回报效率的不同,它是给一个区域提供服务,亿达软件园区和高新区开发运营是亿达打造的模式和品牌输出,这也是将来亿达新的增长点,但是由于目前的经济形势和房地产形势,导致亿达集团无法快速转身。

  他说:" 鉴于亿达集团在大连市的地位和影响,不排除这是亿达跟政府博弈期间主动释放一些信息,以增加谈判筹码。" 上述大连某房企人士。


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