楼市去库存成地方政府重要政治任务 被指难以见效

2015-11-30 14:54 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  在中央最高领导层喊话 " 去库存 " 之后,山西省提出全面取消限购政策,然而,对于地方政府而言,无论出台多大尺度的刺激政策,似乎都 " 情有可原 "。

  " 山西此次出台的楼市政策,力度看上去确实较大,但从政策效果来说,预期却并不明显,主要是由于早在去年各地的限购政策就已经或取消或放松,基本无法达到限购目的,而此次山西同时取消的其他限制措施,实际也早已放松执行。" 国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。

  业内人士分析,在山西楼市政策出台后,预计会有更多地方政府为刺激成交、消化库存而出台类似的 " 重申 " 政策,但这类政策的预期效应较弱,未来二三线城市中,房企仍将通过以价换量等促销策略才能完成去库存化。

  为什么是山西

  11 月 19 日,山西省住建厅等 11 个部门联合出台政策对山西省房地产政策进行了重大调整,取消了购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。除此之外,山西楼市新政还取消了商品住房销(预)售价格申报制度,同时取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

  实际上,早在去年 8 月 4 日,山西省会城市太原就已经取消了限购政策。与此同时,山西其他城市的限购也早已名存实亡。不过,限购取消后的山西楼市却仍未见大的起色。

  机构最新数据显示,截至 2015 年 10 月底,被重点观测的 35 个城市中,新建商品住宅库存总量为 26593 万平方米,环比减少 0.4%,存销比为 12.5,即需 12.5 个月时间才能消化完这些库存。其中,15 个城市库存出现了同比增长现象,而太原在库存上升的城市中则位列第一。

  " 山西楼市有其自身的特点,即财富阶层大多以投资房产作为自己的首选理财方式。" 一位在太原有项目待售的全国性房企开发商对记者表示,为此,全国大型知名房企目前几乎在山西都有项目,省会太原也成了大牌房企必争的市场。

  11 月 19 日,融创执行董事:甏砣诖从胩虬亓智┰,参与新庄城中村改造。同时,恒大在太原的四个项目御景湾、翡翠华庭、滨河左岸及恒大雅苑也都在今年开盘。此外,万科、富力、保利、中海、绿地等知名房企也在太原拥有自己的项目。

  " 以太原为例,其实当地楼市的成交情况相对还可以,成交量一直保持稳定,但供应量相对较大,这才造成了当地库存不断增长的现状。" 山西当地一位房地产行业人士表示。

  为此,除了上述取消限购等政策,在优化住房供应套型结构方面,此次出台的山西楼市新政还规定,商品住房套型面积根据市场需求确定,不再受 90 平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积 70% 以上的限制。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整。

  " 由于山西的人口流入比例较低,因此刚需购房者在市场中难以发力,山西当地还是以改善型购房需求为主,此次山西新政对住宅供应结构的调整,其实是各项政策中最有实际意义的,直接给开发商以主动权。" 上述山西当地人士指出。

  " 对于地方政府而言,去库存的目的并非仅仅是救楼市,也与当地政府的经济任务与政绩相关,土地收入上不去,地方财政收入就会出现问题,尤其对于山西这样的传统经济衰落、新兴产业尚未成熟的省份,房地产就是最后一根稻草。" 上述国务院发展研究中心负责人认为。

  公开数据显示,2014 年,山西的增速目标仅完成了 55% 左右,增速在全国排名倒数第一。今年山西的 GDP 增速目标值是 6%,可上半年仅完成了 2.7%,完成率为 45%,增速在全国位列倒数第二,比倒数第一的辽宁省仅高出 0.1 个百分点。

  不仅如此,当地财政收入也捉襟见肘。山西省的官方数据显示,今年 1 到 7 月,全省一般公共预算完成收入 1053.3 亿元,同比减收 50.3 亿元,下降了 7.9%。全省 11 地市中有 9 个市减收,119 个县当中有 86 个县是财政收入负增长,其中有 50 个县的降幅达到 20% 以上。

  地方 " 跟风 " 难见效

  在中央喊话 " 去库存 " 之后,山西成为第一个出台地方救市政策的省份。业内人士分析,预计随后各地都会有政策跟进的情况。

  就在山西出台楼市新政之后,11 月 26 日,宁夏出台公积金新政,对住房公积金有关使用政策进行调整,延长购房提取年限;贷款比例由原来的 75% 统一调整为不超过购房总价的 80%,最高贷款额度也调整为 50 万元;同时,宁夏新政还取消了缴存余额倍数限制。

  而在宁夏之前,还有河南省、湘潭市、海盐市、衡水市分别调整了公积金政策。此外,辽宁省在刚刚召开的冬季房交会上出台了最新的购房补贴政策,北海、东莞、宁波等地也出台了有条件的购房补贴政策。

  " 目前地方政府再出台政策,主要也是为了显示地方意图刺激楼市的态度,给市场增强信心,实际上原有政策早已失效,但政府发声对当地市场多少会有些作用。" 中原地产首席分析师张大伟表示。

  对于地方政府而言,积极出政策去库存也是一项重要的 " 政治任务 "。

  " 中央号召去库存,作为地方主管部门理应响应并给予政策支持,目前我们也在研究相关政策措施,预计年底前会有所动作。" 东部某省住建部门的一位官员告诉记者,由于中央在楼市调控上已经放权地方,因此政策调整内容及幅度都由地方自己把握。

  实际上,对于地方政府而言,较为可控的救市政策主要集中在公积金贷款、购房补贴、契税减免等措施。但这一类政策早在去年的多轮楼市救市中反复出现。

  业内人士分析,从去年 5 月至今,全国大多数城市的楼市成交主要为政策驱动的结果,一项政策出台后楼市成交就会走高,但一段时间之后,政策效果被消解,楼市成交又再度下降。为此只有不断继续出台政策刺激销售,才能保证继续平稳去化。

  " 这种政策刺激其实是在透支需求,并不能从根本上解决问题,我们希望出台的政策能够取得实际效果,但政策的空间已经越来越小了。" 上述东部某省官员如是说。

  " 从过去的多轮楼市调控来看,地方政府的这类微刺激已经难以见到实效,现在最有效的办法还是需要从资金上来解决。如果真能从政府层面将住房保障与商品房去库存挂钩,那么起码能解决部分问题。" 独立经济学家陈剑波指出。


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