沈阳开发商为降库存也拼了:交房两年还垫着首付

2015-06-02 18:01 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  前些天,一份房地产专业报纸报道了某大型房企因资金断流,东北在建项目全线停工的消息。由此带来的效应是,人们开始重新审视沈阳楼市。

沈阳开发商为降库存拼了,沈阳交房两年开发商还垫着首付

  沈阳,辽宁省省会,地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心,东北第一大城市,但在此折戟的不止上述大型房企这一家。《每日经济新闻》记者调查发现,在沈阳当地开发商眼中,整个沈阳楼市都不太乐观。

  日前,记者前往沈阳深入采访,以期揭开沈阳楼市的真实情况。

  ■现状:低首付零首付项目多

  克而瑞数据系统显示,截至 5 月 29 日,以近 3 个月月平均成交量计算,沈阳市商品住宅的去化周期为 38.92 个月;若以近 6 个月月平均成交量计算,沈阳市商品住宅的去化周期为 27.53 个月。

  库存消化周期是库存存量与前 3 月销售周期的比值,一年左右较为平衡,高于 18 个月说明供过于求,低于 6 个月则为供不应求。

  高库存迫使开发企业想尽办法进行营销。为了跑量,开发商垫资首付,这一招在沈阳已不罕见。

  沈阳一楼盘营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前是尽最大可能争取客户到访,加大优惠政策。有量可跑的项目,最大可能地使目前的价格不变,尽量去库存。"(目前在沈阳)低首付、零首付的项目很多,购房者还款的日期,都在不断往后延期。原来(零首付)都是控制在交房时补齐首付,现在很多项目已经做到交房后两三年补齐首付即可,分期让购房者还钱。"

  另外一位开发商也表示,为了跑量,目前的营销手法多为降低购房门槛,其中包括零首付、降价等,另外就是加大分销,也就是通过一二手联动的模式,通过给二手中介一定回佣,让其帮忙带看。

  上述营销总监表示,不仅是外来大房企,目前包括本土做了很多年的开发企业,也存在资金链紧张的问题。但问题是,有些项目降价也走不了多少量,这和市场状况、项目本身都有关。" 开发商的利润不好,现在利润都控制在 2%~4% 之间,开发商在一起聊天时,不是比谁挣得多,是比谁亏得少,小开发商资金链要更紧张了。" 上述开发商表示,目前沈阳楼市的回暖状况,与北上广深相差很远。

  ■原因:经济放缓沈阳楼市失衡

  造成沈阳楼市失衡的原因到底有哪些?在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来,沈阳属于平原型城市,土地伸张性很大,整个人口聚集密度并不是很高,这也会导致房价往下滑。

  此外,在多位业内人士看来,东北经济下滑,人均可支配收入减少,高端人才外流,人口导入缓慢,影响改善性产品的销售,结构性失调问题也相对严峻。

  上述开发商表示,在沈阳操盘难,也促使开发企业拿地更加慎重。沈阳土地最贵的,楼面价也就三四千元,但是加上建工成本、税费以及营销费用,拟售价格也快过万了。" 沈阳过万的盘,卖起来都会比较累,所以拿高价地就存在风险。沈阳主力房价集中在每平方米六七千元,这种比较能跑量,但高端市场一直都不好。"

  沈阳市场对价格非常敏感,大部分项目是微利销售,杜宏鹏表示," 整个东北经济发展比较缓慢,而且流出的人群偏高端。"

  在今年 4 月 30 日公布的一季度各省市 GDP 增速排名中,工业大省辽宁以 1.9% 的同比增速位列全国最末,黑龙江和吉林分别以 4.8% 和 5.8% 的同比增速,排名全国倒数第四和倒数第五。这也延续了去年全国 GDP 增速的排名格局:倒数后五位的省份中," 黑吉辽 " 占三席,一年多来,全国六大经济区域板块中,东北经济增长放缓最为严重。

  值得注意的是,按照第六次全国人口普查数据,东三省每年净流出的人口约 200 万人。

  另据参考消息网报道,国际货币基金组织 4 月发布的一份工作报告说,房地产供应过剩在中国东北地区和小城市尤其明显,尽管这是中国的一个普遍现象。报告说:" 东北工业区继续面临已售房屋面积急剧收缩的情况,而且尚未看到其他地区已经出现的复苏迹象。"

  ■政府:政策发力推动楼市发展

  一份统计公报,一连串的 " 下降 ",显示了沈阳市房地产行业的不景气。《2014 年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》显示,该市 2014 年商品房销售面积 1498.4 万平方米,下降 33.8%,其中住宅销售面积 1342.4 万平方米,下降 33.5%;商品房销售额 931.6 亿元,下降 35.1%,其中住宅销售额 787.3 亿元,下降 35.7%。

  政府层面正将房地产业作为重点抓手。沈阳市市长潘利国在《沈阳市 2015 年政府工作报告》中指出,在总结成绩的同时,也清醒地认识到存在的问题。《沈阳市 2015 年政府工作报告》表示,要加快国际会展商贸城建设,积极申办国内外大型展会,努力打造中国北方商务会展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休闲资源,优化景区景点布局,加快发展文化旅游和体育休闲产业。积极应对、综合施策,促进房地产业平稳健康发展。

  辽宁省也在努力改变目前的房地产现状。

  4 月 8 日,《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出台,通知从加大棚户区改造力度;积极引导购买存量商品住房作为棚改拆迁安置用房;加大住房公积金对居民购房的支持力度;调整普通商品住房认定标准;实行奖励政策;支持首套房贷款申请;活跃二手房交易市场;继续办好房交会;落实地方政府主体责任等九项措施来促进房地产市场平稳健康发展。

  此外,沈阳市调整了住房公积金贷款政策,还在春季房展会期间,出台了个人购买参展企业销售的商品住房,可享受购房补助的政策。


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