滨海新区CBD成空城:住户稀少物业撤离

2015-05-11 10:22 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  《京津冀协同发展规划》出台在即,京津冀板块的热炒势头再次燃起,中心商务区(CBD)就是其中之一。

  近日,《中国经营报》记者赶赴天津滨海新区,对滨海新区内的 CBD 建设和发展情况进行了实地调查。

  记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到,其目前仍处于大规模施工中,尘土飞扬的工地上,一座座高楼拔地而起,相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇,区域内的人流却显冷清。

  而同样属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内,一座号称 " 华北区域第一高楼 " 的 117 层大厦正在不断拔高,这就是不断被热炒的 " 高银 117 大厦 ",而此项目定位也是中心商务区,目前定价达每平方米 4 万元。业内人士对记者置评,如此定位或导致重复建设和恶性竞争,而高定价更多是为了炒区域价值,容易导致 " 有价无市 " 的局面。

  记者发现,上述项目的定位都是高大上的 " 国际范儿 ",但到目前为止,项目周边的格调、氛围与其 " 国际化 " 的定位还相差甚远。

  建设规模庞大 去化压力由来已久

  记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷,人烟稀少,往来的主要是施工人员。

  事实上,响螺湾商务区早在 2007 年 9 月就已经开工。" 快 8 年时间了,还没有发展起来,希望自贸区政策能真正把这边带起来。" 当地的李师傅对记者说。

  于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业,但记者到项目售楼处发现,内部颇为冷清,只有一两组零散的客户在现场就坐,没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。

  曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示,到商务区的第一直接感受就是高楼多,规划好,但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个 " 面子工程 "。

  滨海新区 CBD 去化压力大早已成为老生常谈的话题。CRIC 提供的数据显示,从 2010 年至 2015 年,塘沽地区办公物业的供应面积为 1034139 平方米,成交面积为 502032 平方米,供过于求明显。而成交均价 2010 年至 2015 年分别为 10670 元、11375 元、11908 元、11661 元、10462 元、8423 元,从之前的 1 万元以上跌至 2015 年的 8000 多元,业内人士置评,库存压力大是重要原因。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示,确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息,但是有很多问题存在,最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。

  而去化压力并没有减缓 " 大干快上 " 的步伐。记者从中心商务区获悉,受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加,投资者的信心进一步加强。据悉,截至去年年底,响螺湾区域已有 13 个项目的 17 座楼宇竣工,预计今年有 8 座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有 10 座楼宇竣工。5 月 8 日,中心商务区管委会向记者提供的数据显示,1~4 月新增企业设立 859 户,其中 3 月 1 日至 4 月 30 日新增注册 595 户;自贸区挂牌 ( 4 月 21 日 ) 以来新增注册企业 129 户。

  对于记者采访中的 " 去化压力、人气不足 " 等问题,截至发稿,中心商务区管委会未给予回复。

  《中国商务中心区发展报告(2014)》(以下简称《报告》)指出,CBD 规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的 CBD 如纽约、伦敦、巴黎等城市的 CBD 用地规模基本控制在 10 平方公里以内,中国发展相对成熟的 CBD,其用地规模也多数小于 10 平方公里。然而,2013 年中国 CBD 平均用地面积为 17.26 平方公里,并且部分 CBD 的规划建设并未结合城市自身的发展条件,一味贪大求全,进行粗放式的开发,如目前在建的天津滨海新区 CBD 为 46 平方公里,其建设规模已严重超出自身需求。

  严跃进表示,天津 CBD 的建设规模大,和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的,造成土地成本约束力比较。院芏喾科蠡玫。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺,使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的,但实际上是有出入的。

  对于上述问题,记者多次致电滨海新区新闻处,电话一直处于无人接听状态。

  华北第一高楼 " 有价无市 "?

  记者在走访调查中发现,位于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的 " 华北区域第一高楼 " 高银 117 大厦也定位为打造国际商务中心,目前还在建设中。

  据了解,高银集团旗下高银地产投资建设的 " 高银天下 " 项目,包括以 " 高银金融 117 大厦 " 为主的国际商务区、高端住宅 " 富国高银 " 及 " 天津环亚国际马球会 ",总建筑面积接近 200 万平方米。

  对此,受访专家们表示,同属于滨海新区,如此定位存在重复建设,或导致 " 内耗 "。

  严跃进直言,在滨海新区多个商务区建设的背后,反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区,带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压,租金难以提升的尴尬。

  此前有媒体报道称,天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势,建设天津新中央商务区,以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看,天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外,从硬件设施上来看,天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。

  对此,记者致电并致函天津滨海高新区管委会,新闻处在回复记者的材料中显示,滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业,并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于 " 高银天下 " 的相关问题表示,其定位和定价更多是企业行为,并非是政府层面的规定。

  而对于项目规划中的马球会,中国社科院城环所原所长、北京市 " 十三五 " 规划咨询专家牛凤瑞表示,中心商务区周围弄个跑马。Σ豢伤家榈。更多是噱头,如果未来改造成别的用途,成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为,马球会所并不属于 CBD 的功能。

  严跃进表示,对于高银地产来说,通过马球运动来拉拢高端置业群体。但考虑到目前反腐等背景,一些潜在的客群是减少的,后续若不走公众的路线,那么效果如何有待商榷的。

  值得注意的是,目前 " 高银天下 " 在售项目的对外定价达每平方米 4 万元,而同期周边价格约 1 万多元。在走访中,多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解," 这么贵,谁跑这来买啊…… " 一名张姓师傅说道。

  对于 " 高银天下 " 的定位和定价,单菁菁认为," 华北区域第一高楼 " 是为吸引各方的关注,起到广告和宣传的作用。打出 CBD 更多的是为区域发展打造概念,并不代表在城市定位中就真正属于 CBD。CBD 是一个整体的区域,不是由一座高楼来承担的。高定价则是地产商自己在炒作,打造高端商务楼宇,以获得更高经济利益。概念不等于真正的 CBD,经济区域不是经济楼宇。CBD 要有商务配套、多种产业聚集体、多种服务配套以及专门为商务服务的基础设施配套。最终还是市场起决定作用,117 大厦将价格定得这么高,如果 " 有价无市 ",说明是脱离市场的。

  值得一提的是,117 大厦地理位置处于西青区,但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是,查阅 " 高银天下 " 的相关资料发现,在宣传中有的地方表示属于西青区,有的地方则显示属于滨海高新区,在相关宣传文章中更多的则是突出 " 滨海新区 " 的字眼。对此,严跃进认为,117 高楼所处的区位是比较尴尬的,突出 " 滨海新区 ",实际上是希望获得更大的关注,毕竟滨海新区建设背后,确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。

  就上述问题,记者致函并多次致电高银地产相关负责人,截至发稿,未获得具体回复。

  被指与 " 国际范儿 " 定位相去甚远

  记者发现,上述天津滨海新区中心商务区以及滨海高新区 CBD 的定位都是 " 高大上 " 的 " 国际范儿 "。

  中心商务区的响螺湾商务区功能定位为建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的承载区,于家堡金融区定位为具备现代化设施和国际化服务功能,国际一流、全国领先、功能完善、服务健全的金融改革和创新基地。滨海高新区的高银 117 大厦也是意图打造国际商务中心。

  而记者在实地走访中发现,钢筋水泥铸造的高楼周边整体氛围和格调却与如此 " 高大上 " 的定位相差甚远。业内人士也指出,要实现规划定位中的 " 国际范儿 " 任重而道远。

  单菁菁表示,区域发展有一定过程,包括软硬环境的塑造。硬件环境更容易打造,中国的固定资产投资、基建投资力度很大,对于滨海新区,既是国家新区,又有自贸区的政策,硬件起来会很快,但是软件服务需要一个过程,比如对国际化服务的了解、跟国际通行规则的接轨、服务型政府的打造等,都需要一定的基础。北京 CBD 经过十几年发展,在相应的软硬件设施上都下了很大功夫。天津滨海新区 CBD 要实现定位中的战略蓝图还有一段路要走。

  对于借势京津冀协同发展来承接北京 CBD 等高端产业的转移问题,牛凤瑞对记者表示,都想承接北京 CBD 功能外迁,建设总部经济,但是企业真愿意外迁吗?更多时候还是 " 一厢情愿 "。会不会过去,取决于商务环境。要尊重市。鹬仄笠档难≡。

  上述《报告》中认为,北京 CBD 的部分功能已经出现疏解和外溢。其中北京 CBD 需要强化的功能包括:国际信息交流中心功能、国际高端商务服务中心功能、国际金融中心功能、地区总部功能、国际人才集散功能和文化融汇传播功能。北京 CBD 需要疏散的功能包括:部分商务服务配套功能、文化传媒业务外包功能、批发物流配送功能以及部分总部类项目(如制造业总部)等,在京津冀区域范围内整合资源,构筑面向京津冀的 CBD 产业链。

  可见各地希望承接的高端功能正是北京 CBD 未来要强化的。

  单菁菁在接受记者采访时表示,北京市 CBD 有独特优势,短期内无法替代。外国资本进入中国市场会更愿意贴近本地国家的决策中心即首都,贴近信息来源和管理中心即使馆区。中国外交部和基本上所有的使馆区都在北京 CBD,国外的一些驻华机构像联合国的机构、非政府组织机构、国际商户、国际金融机构,都高度集中在北京 CBD 周边,已经形成氛围,开始时是市场选择,市场选择到一定程度以后又形成了互相依靠互相依赖的连接关系。北京 CBD 的功能其他地方不容易替代。

  对于未来的发展,严跃进告诉记者," 其实滨海新区炒作了很多年了,但效果并不佳。和北京竞争面临压力,而即便在天津的城市框架内,也是需要和市区抢资源。有时候企业容易忽悠,而消费者是不容易忽悠的,缺乏消费者进入的市场终究是难以健康稳定发展的。要警惕此类风险,关键地方政府要创造更宽松的环境,比如积极到北京市场做宣传,在滨海新区落户、创业、购房方面提供优惠,这才能带来人口的导入。"


转帖到: