宝能资金缺口600亿 地产全靠借新债还旧账续命

2016-01-22 13:58 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  中国经济网编者按:已处于风口浪尖的宝能地产近日遭停工传闻缠身,多家媒体发文称宝能地产多个项目停工。宝能为此曾极力自证资金实力,破解质疑。然而,央视财经记者近日对宝能多个项目所在地的探访再次证明了宝能资金链不甚乐观。某商业网站也报道称,宝能系旗下的地产板块深陷 600 亿资金缺口。此外,宝能地产近三年的营业收入一路下滑,销售业绩始终难见起色,基本处于借新还旧的状态,从财务层面体现出了宝能地产目前所面临的困境。

  被曝资金链紧绷 央视实地探访"火上浇油"

  据《国际金融报》报道,日前,地产财富汇发布文章称,宝能目前有 8 个项目处于停工状态,直指宝能频繁举牌万科的原因是因后院起火,其销售力、资金链和管控力全线坍塌。文章指出,热衷制造"地王",也曾放言" 5 年 40 个城市综合体","山寨版万达"宝能在地产圈小有名气。销售力、资金链和管控力全线塌陷,后院起火或是宝能地产一心上位全球第一大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。

  地产财富汇调查发现,宝能地产现在全靠"借新债还旧账"续命:旗下一干项目或停工或事实停工,背后是销售停滞无力回天;从集团到区域公司中高层人事持续密集震荡,背后是内部管控全线失守。销售力塌陷,业绩连年下滑,项目大面积停工"高价拿劣地—资金链紧绷—销售不佳—项目停工",深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。

  文中更是列举了 8 个宝能已停工或即将停工的项目,其中包括广州宝仁医院、大连宝能城、佛山宝能金融大厦、肇庆环球金融中心、上海金融创新城、合肥宝能城、南宁宝能城市广场和云浮项目,其中前四者是正要停工,后四位是即将停工状态。

  据央视财经报道,位于肇庆市鼎湖区的宝能环球金融中心项目,这个项目规划用地达到了五百六十亩,规划总建筑面积达到一百七十万平米,这个项目从 2013 年的 11 月就已经开始动工,但是售楼处的工作人员称,2015 年的年初这里已经全面停工,可以看到工地上只有两三栋未完工的建筑,整个工地上都堆满了废弃的建材和长满了野草。

  央视记者之后又走访了云浮市高铁东站附近的宝能城市广场和云浮市在建的别墅项目,以及位于佛山的宝能金融大厦项目和广州增城的宝仁医院项目。

  云浮宝能城市广场的商铺是 2013 年动工,2016 年 1 月 1 日进行的发售。目前销售状况并不理想,不过该公司将于 2016 年 4 月份之后举行大型招商活动。相比云浮楼市市场 3900 元至 4600 元 1 平方交易价来说,这里 3100 元一平的销售价略低一些,零首付的政策优惠多一些。

  佛山宝能金融大厦项目楼高 31 层,依照项目介绍,负一层至 4 层为商业,负一层同时也是轻轨"东平站"出口。写字楼部分按照国际 5A 超甲级写字楼标准打造,景观视野开阔,可远眺东平河、佛山公园、市政绿化、世纪莲体育中心、新闻中心等自然景观和城市景观。还是八大项目中首个通过绿色环保评比认证的项目。但是在佛山新城华章街、东平站、新闻中心并没有找到宝能金融大厦以及项目的相关标识。

  宝能集团投资的广州市宝仁医院项目规划总用地 871 亩,其中一期规划用地约 371 亩,二期规划用地约 500 亩。项目总投资超过 30 亿元人民币。项目一期预计 2015 年 10 月开业。记者来到官网提供的地址,发现这个项目被两道围墙包围,围墙上有铁丝网,一般情况根本无法进入。工地周围长满野草,没有工程车辆进出的任何痕迹,通过高处观察,工地里面钢筋已经生锈,水泥坡地因为水土流失塌陷,工地一片死寂。附近商铺称,2014 年的十一月搬走,基本都没有人了。

  自曝家底 净资产半年升 10 倍遭质疑

  对于上述种种对资金链的质疑,宝能曾罕见地极力自证自身资金实力。据《21 世纪经济报道》报道,1 月 15 日,万科公告申请继续停牌,而宝能罕见地极力自证自身资金实力,力图洗清市场上对其资金链断裂的质疑。宝能内部财报显示,其对于 400 亿大手笔举牌万科的动作毫不避讳,认为此举并非"蛇吞象"。

  上述财报显示,截至 2015 年底,宝能地产融资(负债)总额 200 多亿,但其认为,宝能地产仅深圳两个项目就有共计 520 亿元的总货值,可以"轻松覆盖 200 亿元融资债务",并有余力"为企业提供充沛的流动资金"。

  但实际上,房地产财务专业人士指出,项目货值和融资负债并不能直接挂钩来说明资金充裕,还要看项目当期的现金回笼情况。

  此外,宝能认为其土地增值收益也是其资金充裕的证据:宝能地产全国范围内土地储备约 2800 万㎡,累计增值超过约 600 亿。

  这份财报还多次以持有深圳地区资产来力证宝能的实力。其称,宝能地产在深圳已建成的自持物业约 100 万㎡以上,总价值超 500 亿元,其中仅深圳宝能城一个项目的自持物业价值预估就已经高达 200 亿元;在建自持物业部分约 250 万㎡,总价值近 1000 亿元,并有若干核心区域未开发建设项目。

  商业地产业界人士指出,自持物业在前期建设和培养阶段要消耗大量资金,而成熟后则主要依靠租金收入,宝能的已建成物业租金收益如何?宝能并未公布。而在建持有物业,只能是消耗资金,并不能带来现金流。

  宝能提供的资料还称,"据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示,宝能地产目前净资产约 1200 亿。"但对于该权威机构并没有进行任何介绍,净资产测算和方法等信息也不得而知。

  根据宝能地产 2015 年 10 月在深交所提交的债券募集说明书,截至 2015 年上半年,其净资产仅为 117 亿元。如果上述机构给出 1200 亿的净资产估值,则意味着宝能半年内净资产飙升了 10 倍。

  背后的财务真相:销售不佳 现金流捉襟见肘

  某商业网站报道,宝能地产近三年的营业收入一路下滑,2012 年、2013 年和 2014 年分别为 21.86 亿元、12.73 亿元和 9.70 亿元,2015 年 1-6 月的营业额仅为 2.70 亿元,亏损 3.148 亿元。它的背后真相是,600 亿元的资金缺口,近两成项目停工和 11 位高管离职。这与宝能系疯狂增持万科股权的形象大相径庭。

  据相关资料披露,截至 2014 年底,宝能地产正在开发建设的项目接近 40 个,预计投资总额超过 850 亿元,实际已完成投资 218 亿元,资金缺口超过 600 亿元(项目进度情况如下表)。截至 2015 年 6 月底,宝能地产手持现金约 16 亿元。

  在资金链异常紧张的情况下,宝能地产的销售业绩却始终难见起色。自 2012 年以来,宝能地产的主营业务收入持续下滑。"从不断下降的毛利润率和房地产销售单价上可以看出,宝能地产收入下滑的核心原因是后续项目质量下降。"一位资深行业人士分析称。

  按照项目规划建筑面积计算,宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为 18%、50%、32%。目前国内二三线城市普遍面临较大的去库存压力,项目潜力有限,宝能持有的大量"存货"并不乐观。

  同样不乐观的还有其案场销售情况。统计资料显示,宝能地产旗下 12 个项目中,有一半的月均去化面积在 4000 平米以下,照此速度测算,其全部项目完成销售还需要超过 150 个月。

  激进的扩张策略,加剧了宝能地产现金流断裂的风险。那份公司债券募集说明书显示:自 2012 年至今,公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负,2012 年度、2013 年、2014 年和 2015 年 1-6 月,公司的经营活动现金流量净额分别 -244,091.88 万元、-387,411.77 万元、-1,048,015.07 万元和 -74,293.05 万元,报告期内经营活动产生的现金流量净额波动较大且为负。这需要靠大量的融资支撑,四年内累计筹资超过 220 亿元。

  2015 年上半年经营活动现金流量的萎缩,从财务层面体现了宝能地产目前所面临的困境。2015 上半年,宝能地产取得借款 73 亿元,但其中的 53 亿元用于偿还之前的债务本金,8 亿元用于偿还债务利息,已经处于借新还旧的状态。而在前述的公司债券募集说明书中,宝能地产方面表示,所募集资金也将"全部用于偿还金融机构借款及补充流动资金"。

  "去化周期长,销售不佳,令宝能对这种寅吃卯粮的惯性操作越发上瘾。"一位知名投行人士分析称。


转帖到: