北京商住项目陷入竞争“红海”:库存创10年新高

2015-05-19 22:22 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  "3 · 30" 新政刺激下,北京住宅市场成交呈现量增价稳趋势。但曾经的 " 香饽饽 " 商住项目就有点变成 " 冷饭 " 了。

  最近,据机构统计,北京商住项目库存量高企,达到 36800 套,创近 10 年新高。库存量较高的房山、大兴、通州等区域,商住项目已陷入 " 红海 " 之中。

  商住房成交连续两年下降

  由于不限购、低总价等优势,商住项目在近几年来受到刚需和投资人群的青睐,部分区位优越、交通便利的项目一度受到市场热捧。

  近两年,东亚新华和合生旗下的商住房颇多。

  东亚新华在北京的商住项目主要是东亚尚品台湖、东亚五环国际。北京市住建委网站数据显示,位于大兴的东亚五环国际,目前已有 213 套房源转入现房销售阶段,但目前仅 3 号楼有 43 套签约量。

  同样的情况也发生合生世界村和合生世界花园。据悉,合生世界花园于 2011 年 12 月取得了 6、7、8 三栋商业楼的预售许可证,截至目前仍有 269 套房源尚未签约。紧邻该项目的合生世界村,早在 2010 年 10 月便取得 2-9 号商务楼的预售许可证,目前 5 号楼已转至现房销售,但仍有百余套房源在售。

  事实上,北京商住市场成交量已连续两年出现大幅下挫。数据显示,2013 年商住产品的月均成交套数为 2198 套,2014 年降至 1112 套,同比大降 5 成;2015 年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至 782 套,回落幅度高达 3 成。

  受成交量影响,成交价格也有小幅回落。据亚豪机构统计显示,今年一季度,北京商住产品的成交均价为 21959 元 / 平方米,相比 2014 年的 22331 元 / 平方米,小幅下降了 2%。

  商住库存高企

  曾几何时,北京商住项目销售业绩十分亮眼。中弘北京像素也曾达到 95.41 亿,珺悦国际也有 40.84 亿元的销售额。

  值得注意的是,这些热销项目的开盘时间多集中在 2009 年 -2012 年之间,而时下的市场政策和供需环境已经发生了明显变化,住宅和商住市场销售的分化也日趋明显。

  " 政策利好并未覆盖商。炊至髁松套〉闹靡敌枨。近来的两次新政均是针对住宅,在购买第二套住宅的首付比例由 6 成或 7 成降至 3 成或 4 成后,商住房依然维持着 5 成首付。" 亚豪机构市场总监郭毅分析。

  同时,据了解,虽然房产年限在 2 年 -5 年的商住产品,营业税也能享有优惠,即由过去的全额征收改为差额征收,但同样年限的普通住宅改为免征营业税,这无疑也让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

  而另一方面,北京商住产品的同质化更是影响项目去化的深层原因。亚豪机构数据显示,2014 年北京商住产品供应进入快车道,当年的供应量高达 23987 套,商住市场一下子由供不应求转变为供过于求,2014 年商住市场的供需比攀升至 2:1。进入 2015 年,商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解,反而更趋严重,一季度供需比再次升至 3:1。截至目前,产权为 40、50 年的商住房源库存量高达 36800 套,创近 10 年新高。

  本版采写 / 新京报记者方王洋

  见习记者孔令杰

  ■ 区域探访

  通州台湖销售分化

  台湖作为通州楼市的新板块,已有包括万科、泰禾、东亚新华等多家房企推出的商住产品在售。

  首开万科台湖新城 · V 公馆位于通州区东五环外。记者近日来到项目现场。据销售人员介绍,项目二期今年 3 月开盘,共 400 多套 LOFT 精装公寓,现在还剩不到 100 套房源,均价为 26000 元 / 平方米。

  该项目销售人员介绍,由于市场回暖,本打算下半年开盘的三期已于 5 月 4 日中午排号。现场一位购房者表示,价格可以接受," 如果以后万科配套的大型商业广场都建设起来,人气旺了还可以把房租出去 "。

  " 最近项目将推出 4 号商住楼,价格还没有确定。目前在售的 10 号楼均价为 16500 元 / 平方米,总价 57 万元 / 套起。" 东亚尚品台湖销售人员介绍,附近的东亚印象台湖也有商住产品,同样是东亚新华地产开发,均价也在 17000 元 / 平方米左右。

  北京市住建委网站显示,东亚尚品台湖于去年 8 月 23 日拿到了四栋楼的预售许可证,共 1869 套房源,但截至目前,显示已签约的仅为 71 套;东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼,批准销售房源共计 1757 套,目前未签约的房源还有约 1400 多套。

  该区域内一项目的营销负责人表示,台湖板块各项目的商住产品去化情况有一定差距,主要还是受产品设计和周边规划的影响。不过项目集中度适中,客源竞争没那么激烈,有助于整体市场去化。

  房山同质化高

  如果说通州的部分商住项目能以品质获得一定去化,那么房山的情况则没有那么乐观。

  5 月 5 日,记者来到房山的长阳半岛中央城售楼处,大厅只有一组购房者在咨询。销售人员介绍,项目去年 11 月开盘,共推出 519 套层高 4.2 米 loft 公寓,现在剩 60 多套,优惠后均价 18500 元 / 平方米。看房人表示:" 我刚来北京三年,还没有购房指标,手头的钱只能买小户型商住类的。这儿离着地铁和公交枢纽站不远,如果其他配套更齐全,应该能保值升值。不过,商水商电,日常生活成本较高。我再考虑考虑。"

  在中央城对面的首开熙悦双子座售楼处,也有一位购房者在咨询。据销售人员讲:" 去年 12 月开盘推出 288 套公寓,现在剩余 80 多套。现有特价 18500 元 / 平方米和 19500/ 平方米的 LOFT 房源。"

  记者又来到良乡大学城附近的首开熙悦睿府书香,没有看到购房者。销售人员介绍,项目 3.5 米层高,精装修。16 号楼 350 套房 4 月交房,还剩 50 套左右,15 号楼 300 套房将在 6 月交房,剩下约 30 套。现在有 3 万抵 10 万的活动,优惠后均价约 18000 元 / 平方米。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,房山的商住项目多是 4.2 米层高 LOFT,实际使用率和空间感不算优越,再加上产品同质化严重,其库存在北京各区域里位居前列。" 能卖出的,价格都在 18000 元 -19000 元 / 平方米之间,单价一超过 2 万元,成交量会受到影响。除非整体市场环境出现大幅度的回暖,才可能把房山区的整体成交量拉起来,但消化库存仍需要一个周期。"


转帖到: